1. Qué es y cuándo se aplica
La LEC permite al acreedor con garantía real dirigirse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, siguiendo las normas generales de la ejecución con las especialidades del Capítulo V del Título IV del Libro III (arts. 681-698). Es la llamada ejecución hipotecaria (o pignoraticia) directa.
Requisitos (art. 682)
- La ejecución debe dirigirse exclusivamente contra los bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda reclamada (art. 682.1).
- Si son bienes hipotecados, además (art. 682.2):
- Que en la escritura conste el precio de tasación pactado que servirá de tipo en la subasta, que no puede ser inferior al 75 % del valor de la tasación realizada conforme al art. 18 del RDL 24/2021.
- Que conste un domicilio fijado por el deudor para requerimientos y notificaciones. Si el destinatario está obligado a relacionarse electrónicamente con la Administración de Justicia, las comunicaciones serán electrónicas. En la hipoteca de establecimiento mercantil, el domicilio es necesariamente el local del establecimiento.
- El registrador hace constar esas circunstancias en la inscripción (art. 682.3).
En la hipoteca naval la acción directa solo cabe en los supuestos del art. 140 a) y e) de la Ley de Navegación Marítima, con requisitos adicionales para los demás casos (art. 681.2).
Cambio de domicilio (art. 683)
- Inmuebles: sin consentimiento del acreedor si el cambio es dentro de la misma población o del término donde radican las fincas; fuera de ese ámbito, hace falta su conformidad.
- Hipoteca mobiliaria: nunca sin consentimiento del acreedor.
- Hipoteca naval: basta ponerlo en conocimiento del acreedor.
- En todo caso, notificación fehaciente al acreedor y constancia por nota al margen de la inscripción.
2. Competencia (art. 684)
| Bien | Órgano competente |
|---|---|
| Inmuebles | El del lugar donde radique la finca; si hay varias en distintos partidos, cualquiera a elección del demandante. No se aplica la sumisión expresa ni tácita |
| Buques | El pactado en el título; en su defecto, a elección del actor: lugar de constitución, puerto donde esté el buque, domicilio del demandado o Registro de inscripción |
| Muebles hipotecados | El pactado en la escritura; en su defecto, el del partido donde se inscribió la hipoteca |
| Bienes pignorados | El pactado; en su defecto, el del lugar donde se hallen, estén almacenados o depositados |
La LEC consolidada mantiene la expresión «Juzgado de Primera Instancia», que tras la LO 1/2025 debe entenderse referida a la Sección Civil del Tribunal de Instancia correspondiente. El tribunal examina de oficio su competencia territorial (art. 684.2).
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Faltan estos 8 apartados del resumen, con las preguntas de cada uno para comprobar que lo has entendido:
- 3. Demanda ejecutiva (art. 685)
- 4. Requerimiento de pago y actuaciones iniciales
- 5. Administración interina (art. 690)
- 6. Subasta y destino del precio
- 7. Vencimiento por plazos y liberación del bien (art. 693)
- 8. Oposición, tercerías y suspensión
- 9. Qué estudiar según el cuerpo
- Lo que más cae
Puntos clave
lo que tienes que saberte sí o sí
- Requisitos del art. 682: ejecución solo contra el bien gravado, tipo de subasta pactado (mínimo 75 % de la tasación) y domicilio para notificaciones.
- Competencia en inmuebles: lugar de la finca, sin sumisión expresa ni tácita; control de oficio (art. 684).
- La demanda indica si es vivienda habitual y si el ejecutante es gran tenedor (art. 685.2).
- Requerimiento de pago en el domicilio que conste en el Registro; no se repite si hubo requerimiento notarial (art. 686).
- Prenda e hipoteca de vehículos: depósito en poder del acreedor y precinto (art. 687).
- Hipoteca inexistente o cancelada: decreto del LAJ que pone fin a la ejecución (art. 688.3).
- Administración interina tras 10 días; máximo 2 años (inmuebles) o 1 año (mobiliaria o naval) (art. 690).
- Subasta tras 20 días desde el requerimiento, siempre con las reglas de inmuebles (art. 691).
- Oposición tasada (4 causas); comparecencia con 15 días de antelación; auto dentro del segundo día (art. 695).
- Otras reclamaciones van al juicio correspondiente sin suspender la ejecución (art. 698).
Ponte a prueba: 2 preguntas tipo test
1. En la ejecución sobre bienes hipotecados inmuebles, la competencia territorial corresponde:
- A) Al tribunal del domicilio del deudor, salvo sumisión expresa.
- B) Al tribunal del lugar en que radique la finca, sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita.
- C) Al tribunal al que las partes se hayan sometido en la escritura de hipoteca.
- D) Al tribunal del lugar en que se otorgó la escritura de hipoteca.
Ver la respuesta
Correcta: B) Al tribunal del lugar en que radique la finca, sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita.
El art. 684.1.1.º LEC atribuye la competencia al tribunal del lugar donde radique la finca y excluye expresamente la sumisión expresa o tácita.
art. 684.1.1.º LEC
2. Para que puedan aplicarse las normas de la ejecución sobre bienes hipotecados, el precio en que los interesados tasan la finca en la escritura de constitución de la hipoteca no podrá ser inferior al:
- A) 50 % del valor de tasación.
- B) 60 % del valor de tasación.
- C) 70 % del valor de tasación.
- D) 75 % del valor de tasación.
Ver la respuesta
Correcta: D) 75 % del valor de tasación.
El art. 682.2.1.º LEC exige que el tipo pactado no sea inferior, en ningún caso, al 75 % del valor de la tasación realizada conforme al art. 18 del RDL 24/2021.
art. 682.2.1.º LEC